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Calcul de plus value

Les cessions exonérées

Le régime des plus-values varie selon :

  • le prix de vente,
  • la nature du bien,
  • la durée de détention.

Les cessions exonérées sont celles réalisées à l’occasion de :

  • la vente de la résidence principale,
  • une partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte,
  • la vente de biens pour un prix inférieur à 15000 euros,
  • la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions:

  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale ».

Détermination de la plus-value imposable

Base de calcul

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

Les dépenses de travaux

Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.

Les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées. Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l’administration.

Le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15 % pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention.

Abattement pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention Taux d’abattement applicable
chaque année de détention
Assiette pour
impôt sur le revenu
Année 1 0% 0%
Année 2 0% 0%
Année 3 0% 0%
Année 4 0% 0%
Année 5 0% 0%
 
Année 6 6% 1,65%
Année 7 6% 1,65%
Année 8 6% 1,65%
Année 9 6% 1,65%
Année 10 6% 1,65%
Année 11 6% 1,65%
Année 12 6% 1,65%
Année 13 6% 1,65%
Année 14 6% 1,65%
Année 15 6% 1,65%
Année 16 6% 1,65%
Année 17 6% 1,65%
Année 18 6% 1,65%
Année 19 6% 1,65%
Année 20 6% 1,65%
Année 21 6% 1,65%
 
Année 22 4% 1,60%
 
Année 23 0% 9,00%
Année 24 0% 9,00%
Année 25 0% 9,00%
Année 26 0% 9,00%
Année 27 0% 9,00%
Année 28 0% 9,00%
Année 29 0% 9,00%
Année 30 0% 9,00%
totaux 100% 100%

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Taux de l’impôt sur la plus-value :

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.